郭婧/同济大学德国研究中心、中德人文交流研究中心研究员
2019-04-25 13:43 来源：澎湃新闻
4月6日，近3.5万人走上柏林街头，对德国大城市的住房短缺问题提出抗议。此次名为“征收德国居住房地产集团住房（Deutsche Wohnen und Co. Enteignen，以下简称德国居住）”的倡议是希望对在柏林拥有3000套以上公寓的房地产集团，通过有偿补贴的方式征收其住房，让这些住房重新“社会化”。该倡议一开始是由左翼政党和团体发起的，但很快得到了大量民众的支持。《基本法》第15条规定，在条件允许的情况下，可以通过补偿的形式进行土地、不动产或其他生产资料的转让。倡议发起人从4月初开始为请3愿书收集签名，若能够在6个月时间内收集齐2万个签名，就可以向政府要求根据《基本法》第15条的内容进行全民公投。
这项倡议最初只针对德国居住（Deutsche Wohnen）房地产集团，然而一项法律不可能只针对一家企业，因此，其它大型房地产集团如维诺维亚（Vonovia）、阿克力务斯（Akelius）等都将受到影响。
房屋租赁市场的垄断
倡议发起人指出，维诺维亚和德国居住这样的大租户是德国房地产租赁市场中的大投机者。尽管联邦统计局数据显示，他们的出租房只占德国所有出租房的十分之一，德国绝大多数出租房仍为私人所拥有，但这些集团在过去几年间在德国各大城市购买了大量土地和住房，在一定程度上形成了垄断。
德国居住在今年3月发布了2018年年度报告，宣布2018年企业利润大幅增长，对未来商业预测持乐观态度。2018年，该集团的房屋租金收入增长了3.4%，而柏林一个城市就增长了3.6%。该集团在全德国拥有约16万套公寓和商铺，其中11.2万套位于柏林。除了柏林大都会区，该集团的核心区域还包括基尔-卢贝克、汉诺威-布伦瑞克、德累斯顿-莱比锡、曼海姆-路德维希港、莱茵-梅因区和莱茵兰地区，其在每个地区均拥有5千至1万套公寓。
德国居住在全德的平均租金为每平方米6.62欧元。由于柏林是具有高需求的供方市场，每年大约有4万人迁居至此，在今年新签署的柏林租房合同中，该集团提出每平方米9欧元的冷租价格（指只有房租，不含水电煤气等杂费），也引起了民众的强烈不满。
其实，德国居住并非一开始就如此庞大，而是在千禧年之交，通过并购发展壮大。当时，柏林政府出售了几家房地产公司，有数万套公寓完成了私有化，而德国居住收购了Gehag和GSW这两家房地产公司，成交总额达数亿欧元。
另一家房地产巨头维诺维亚（Vonovia）是德国最大的房地产集团，拥有近40万套公寓，现在的市场价值已超过440亿欧元。集团负责人近日接受《法兰克福汇报》采访时表示，他们并没有开出天价租金，去年该集团在柏林提供的公寓租金为每平方米8.19欧元，比柏林报纸广告的平均版面费还低。而集团的全国平均租金为每平方米6.52欧元，比上年同期增长四个百分点，还没有跑赢通货膨胀率。
房租为何不停地涨？
由于越来越多的人从国内外迁移到德国大城市学习或工作，这些大型房地产集团几乎没有空缺的住房，他们即使定期提高租金也不怕租不出去。此外，许多投资者希望购买房地产，也使得这些大租户的价值不断增加。
大型房地产集团则将其快速提高租金归因于他们每年在房屋修缮方面的高昂花费：隔离外墙，换暖气或建造新阳台。虽然这样的改造有利于气候变化或美化空间，但也会将部分费用计入年度租金。德国联邦政府规定，2019年1月1日起，出租方将房屋修缮费用计入年度租金的比例不得超过8%（此前为11%），以避免过于奢侈的修缮与改造。
德国居住负责人表示，当时从Gehag和GSW这两家房地产公司买入的房屋都破旧不堪，居住条件差，必须修缮才能居住。但是，为了让柏林政府批准修缮，该公司必须提前向各地区承诺只将部分成本转嫁给租户。
维诺维亚不久前也宣布改革，减少对房屋的修缮。该集团2018年翻修了5%的公寓，2019年将只翻修3%的公寓。此外，维诺维亚还想在自己的土地上投资更多的钱建造新建筑，这也是过去三年该集团的核心业务。
维诺维亚驻柏林首席执行官荣格（Sebastian Jung）在接受媒体采访时表示，集团仍将继续在柏林投资，未来几年将在柏林建造大约9000套公寓，其中还包括政府要求建造的社会保障房。
2014年8月起，柏林政府实施“柏林建筑用地合作发展模式”，要求涉及周边开放和配套设施的住房项目开发商必须承担开发成本、幼儿园和学校场地的建设成本，并将项目中30%的住宅建设为社会保障房。
德国各界对此怎么看？
“征收德国居住房地产集团住房”的倡议引发了社会各界的讨论。德国的经济学家们纷纷批评这一倡议，而德国绿党主席哈贝克（Robert Habeck）在接受《世界报》采访时则表示，如果其他解决方案都起不了作用，那么也可以考虑这个方案，他说：“为了获得足够的低价住房，必要时必须征收房屋”。
德国总理默克尔对该倡议也表示反对，政府发言人赛博特（Steffen Seibert）说，默克尔认为征收不是一个合适的手段。要解决高昂租金的关键是有足够数量的、可负担得起的住房，对此，姐妹党和社民党在联合执政协议中已提出了一系列措施。
社会民主党秘书长克林贝尔（Lars Klingbeil）也对征收的倡议提出批评：“只有建造新房才能解决问题，而征收并不能有效解决问题。作为替代方案，他提出“冻结租金”，即在租金问题严重的人口密集区，未来五年不再提高租金，以此缓解房地产市场的压力。
柏林市长迈克尔·穆勒（Michael Müller）也拒绝征收，相反，他想从德国居住房地产集团购回数千套公寓。不过，自民党和基民盟认为，市长的建议也是错误的解决方案，还不如将这笔钱用于建造新的住房。
柏林政府有何应对措施？
柏林房租飙升归根到底反映出的是柏林人口增加与住房短缺问题之间的矛盾。对此，柏林政府也推出了一系列政策措施，以缓解柏林住房难的问题。
柏林政府大兴土木，通过与国有房地产公司和各地方政府的合作，努力推进新住房的建设、开放新住宅区。通过加快规划和审批流程，市政府已选定14个城区作为急需开发的新住宅区，并与地方政府一起确保新住宅区的交通和生活配套设施的建设，预计可完成4.2万套新公寓的建造。除了新建以外，柏林政府还致力于将部分房屋国有化，目标是在本届政府任期内新建3万套住房，并从私有房地产集团收购1万套住房。
柏林政府还积极为中低收入家庭建造社会保障房。2018年，公共财政经费资助建造3373套用于出租或出售的社会保障房。政府向房地产公司提供了国有土地，用于建造216套新公寓，并就租金和售价与房地产公司达成了协议。
也就是说，2018年，柏林共新增3589栋社会保障房，实现了增加3500套社会保障房的目标，为中低收入家庭提供了额外的居住空间。这些社会保障房的冷租价格设定在每月每平方米6.5欧元，且政府对租金的约束期从20年延长至30年。
随着城市化进程的演进，大城市的住房短缺已成为德国各大城市的“通病”，是每个政府、每个相关房地产公司都需要面临的一大课题。法兰克福、斯图加特等城市颁布了“住宅居住功能异化禁令（Wohnraumzweckentfremdungsverbot）”，通过征收高昂费用，降低城市住宅的空置率，减少房地产投机的可能性。
德国居住的年度报告指出，新建住房虽不能彻底解决住房短缺的问题，但能够缓解大城市租金高涨的问题，因此，集团坚决反对诸如房屋国有化、征收以及租金设上限等方案。
此前，德国居民曾多次试图抵制增加租金的限制，但都没有成功。此次征收倡议不论结果如何，至少再次引起了政府和社会各界的重视，相信柏林政府还将采取进一步行动，有效遏制租金的上涨。
责任编辑：冯婧
校对：张艳